Dismissione e Ricollocamento del Patrimonio Immobiliare dell’Ente Religioso. Seconda Parte.

Abbiamo un problema immobiliare, quindi abbiamo bisogno di soluzioni.

Questo è quello che spesso mi sento dire dagli Enti Religiosi.

L’orizzonte temporale per collocare, dismettere o riqualificare un’immobile in una certa posizione dovrebbe essere molto ampio e riflettere sulla scelta di cosa fare la più veloce possibile.

Si ritiene che si debba in primis individuare tutte le potenzialità che l’immobile possa avere.

Nel medesimo tempo capire se è possibile mantenerlo o escluderlo dall’attività dell’Ente.

Bisogna incominciare ad intravedere tutte le eventuali possibili destinazioni, sia istituzionali e non che quel compendio immobiliare potrebbe avere.

Quest’attività in genere personalmente preferisco condurla in modo collegiale, intorno ad un tavolo tecnico, dove partecipano sia tecnici (avvocati, commercialisti ed ingegneri), sia religiosi.

Ci sono comunque alcuni punti fermi.

Gli argomenti che si affrontano devono tenere in debito conto che gli immobili di proprietà degli Enti Religiosi sono in genere destinati ad attività cd. “di comunità”. Quest’ultime possono intendersi come quelle operatività che prevedono che l’edificio sia utilizzato da più persone che convivono quotidianamente all’interno.

A puro titolo esemplificativo possono essere citate le scuole, i seminari, i conventi, le case di cura e così via.

Ciò posto decidere di intraprendere una forma di dialogo con le pubbliche amministrazioni, analizzare il territorio con le sue potenzialità commerciali e sociali, è sicuramente una possibilità da tenere in considerazione.

Tuttavia, contattare il Comune o la Pubblica Amministrazione, vedere cosa prevedono le norme urbanistiche, se vi sono vincoli è un approccio assai limitativo.  

Anche perché, è quasi scontato osservare come una gran parte degli immobili di proprietà di Enti Religiosi è inserito in zone normalmente definite, a titolo di esempio, come Servizi Privati: scuola, educandati, convitti, ospedali…

Di contro non è scontato conoscere quali siano le vere esigenze dell’amministratore, le reali necessità del territorio o cosa è più gradito in termini di opportunità politica elettorale.

Tanto non esclude, ovviamente un’indagine sugli aspetti sociali territoriali, commerciali ed economici.

Quindi la fase di confronto collegiale combinata con quella informativa stabilisce la cornice entro cui muoversi, lasciando fuori tutto ciò che non è realizzabile per vincoli normativi, commerciali, urbanistici etc…

All’esito della succitata verifica, si è definito una specie di diagramma con le possibili soluzioni e destinazioni possibili.

In questa ulteriore fase, assumono notevole importanza la conoscenza dei modelli di attività. 

Ogni attività ha i suoi parametri di riferimento. Una RSA ha parametri e determinati standard di riferimento diversi rispetto a quelli di un Ente di Formazione.

Bisogna quindi valutare rispetto alle nostre idee quali siano le probabilità di successo.

Diverse sono le figure che ogni volta coinvolgono nel processo decisionale per essere sicuro di avere una approfondita conoscenza del bene immobile visto che ci troviamo, oramai, in una società così complessa che richiede una interdisciplinarità di conoscenze.

Vendere un immobile di un Ente Religioso non è solo vendere un immobile qualsiasi, ma avere un’idea, una soluzione, un progetto di un’attività.

Può anche accedere che in luogo della vendita si giunga ad una decisione di operare con alcuni interventi di riqualificazione.

In questo caso la decisione entra in una fase operativa più complessa.

A questo punto sarà bene avere verificato con attenzione ogni possibile scenario, cercando di limitare al minimo ogni imprevisto ed individuando quella squadra professionale che potrà portare compimento quanto stabilito con competenza serietà, capacità e correttezza.

Nella prossima settimana parleremo di una gestione dinamica del patrimonio.

Matteo Tarricone